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“红橙黄绿”房企分档:告别借新还旧 降杠杆成必然

2020-09-02 11:27:25   时代周报
  一份尚未正式出台执行的文件,成为过去半个月里地产行业讨论关注的焦点。
 
  地产圈内人士称其为“三道四档”,即监管部门设置了“三道红线”,将房企分为“红橙黄绿”四档,由此来对房企融资作出调控。
 
  据媒体报道,8月20日,住建部和央行在北京召集了有12家房企参与的座谈会,会议内容涉及“三道四档”。
 
  根据相关部委网站8月23日发布的信息,会议“为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。
 
  近日,3家与会房企的相关人士向时代周报记者确认了“三道四档”的存在,据透露,“在会议开会当天作为材料让各家讨论征求意见,会议结束后资料就上交”。眼下,当中有参会房企还将要向上递交反馈意见。
 
  尽管截至发稿,监管的“靴子”尚未明确落地,但地产开发商已经感觉到变化的来临。
 
  8月28日,龙湖集团董事长吴亚军在内部发信称,尽管龙湖忝列“绿档”,仍应“朝乾夕惕”。
 
  吴亚军的理解是:“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化,有利于行业健康发展。”
 
  “红橙黄绿”四档划分
 
  按照地产行业人士的话,在历年来房地产资金管控层面,监管部门从未如此细致地划定具体临界线。
 
  据媒体报道,这“三道红线”是指:剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍。
 
  监管层根据房企越线的数量,将其分为“红橙黄绿”四档,并决定有息负债年增速的上限。
 
  其中,没有越线为绿色档房企,上限为15%;一个指标、两个指标越线,则会被分别归为黄色档和橙色档,上限为10%和5%;三个指标均越线的红档,则不能新增有息负债。
 
  踩线的房企不在少数。
 
  根据Wind2019年年报数据,308家上市房企中,红色档房企、橙色档房企、黄色档房企各有56家、56家和108家,总计占7成;处在绿档的房企为96家,占3成。绿色档房企多为央企、国企以及负债情况较好的民企。
 
  8月20日参会的12家房企各处在不同颜色的档位。
 
  在该人士看来,此次的监管政策是对过往地产调控思路的延续,金融监管部门本就对房地产持警惕态度,以防止房地产泡沫出现,成为威胁金融安全的“灰犀牛”。
 
  “只不过这一次,监管用有息负债划出了指标,设定了临界值。”上述参会人士称。
 
  为了提振疫情之后的经济发展,从年初至今的宽松货币政策,让市场对放松地产宏观调控有所预期。
 
  8月30日,在另一位参会人士看来,在此时重申房地产金融审慎管理制度是一种表态,显示了监管部门的决心。
 
  降杠杆时代来临
 
  目前各种消息显示,“三道四档”确定了各家房企负债总量。换而言之,负债指标健康的房企,可以增加的规模会大,反之则亦然。
 
  近日,华创证券固收团队认为,若实施“三道四档”,未来房企需要提高存货周转率,扩大预收款规模,以降低剔除预收款的资产负债率。
 
  “统计中发现,剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多,因此新政落地后,提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”该团队在报告中称。
 
  此外,该团队还提示,房企销售回款周期或将缩短,以保证经营性现金流的充沛;“短借长还”的行为或将减少,房企的负债结构有望改善。
 
  近日,多位房企人士向时代周报记者表示,在他们看来,监管是鼓励房企回归经营、避免激进扩张。
 
  在此约束下,房企若想维持融资端的扩张速度,则需要同步提高销售及回款的速度,保证经营性现金流充沛,而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。
 
  这或许也意味着,房企正在向过往高杠杆高周转高负债模式告别。
 
  从目前各家在业绩会上的回应来看,基本对“三道四档”积极乐观,且表示已主动降杠杆、减负债。
 
  8月26日,融创董事长孙宏斌用“很从容”来回应此事。
 
  他表示,公司早就开始调结构降杠杆降负债。
 
  万科总裁、首席执行官祝九胜也表示,万科有能力有信心适应变化。他称:“万科保持现金为王。”
 
  不少中小房企管理层也认为公司自身可以适应。
 
  弘阳地产首席财务官申广平在8月27日业绩会上就表示,公司目前满足三道红线规定,也会继续坚持在有财务约束下的规模利润和杠杆的平衡增长。
 
  在孙宏斌看来,按照规定,即使是绿档的房企负债增速也不超过15%,这基本锁定了房企的增速。
 
  “三道四档”实施后,规模化的房企特别是前十强房企的排位基本会固化,“没有足够规模的房企,基本不可能像此前一样实现鲤鱼跳龙门。”孙宏斌认为。
 
  旭辉控股董事局主席林中则认为,优秀的企业会实施均衡发展的战略,财务稳健以及坚持长期主义的企业会受益于这种政策;对于依靠高财务杠杆以及盈利能力弱的企业,“三道四档”的影响可能会稍大一点。
 
  警惕表外融资
 
  尽管多家房企表示,并不担忧融资监管的加强,但多位市场人士则认为,“三道四档”实施细则需要更加细化。
 
  “比如处在红色档的房企,一旦无法继续获得增量信贷资金,房企的资金链不排除会断裂。”8月31日,一位大型国有银行信贷部人士对时代周报记者这样说道。
 
  该人士同时也表示,应该警惕房企为了降负债会使表外融资大量增加的可能性。
 
  近日,标普信评也指出,“三道四档”将有效控制行业表内财务杠杆,但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。
 
  过往时间里,不少房地产开发企业通过收并购、合作等方式展开业务。体现在报表中,是长期股权投资在总资产中占比量的提升。
 
  此外,采用合作开发模式的大部分重要信息并未公开披露,因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
 
  “为了降负债,现阶段房企对债务进行存量管理,但今后会倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率,一旦联营、合营的事件增多,明股实债的风险也可能上升。”上述信贷部人士对时代周报记者表示。
责任编辑:张一男)
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